Zoff in der Eigentümergemeinschaft

 WOHNEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Wohneigentumsgemeinschaft

Zoff in der Eigentümergemeinschaft

Eigentum verpflichtet, gemeinsames erst recht. Wenn man nicht alles ungefragt machen kann, was man will, kommt es auch mal zu Unstimmigkeiten und Streit. Insbesondere bei selbstverwaltetem Wohneigentum, im Freundes- oder Familienkreis, kann das im schlimmsten Fall zum Zerwürfnis untereinander führen.

Ein Beispiel: Vier befreundete Paare, alle mehr oder weniger gut situiert, erfüllen sich gemeinsam ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Niemand von ihnen hätte sich die wunderschöne Gründerzeitvilla allein leisten können.

Wer bekommt was?

Finn und Fabian entscheiden sich für die untere Wohnung. Die liegt zwar im Souterrain, dafür bekommen sie aber den Garten dazu. Naomi und Nils bevorzugen die erste Etage mit der hochgelegenen Terrasse, den beiden anderen Paaren gefallen die oberen Wohnungen mit Südbalkon am besten. Alle sind zufrieden und so beantragen und besiegeln sie die vereinbarte Aufteilung ihrer Villa per → Teilungserklärung beim Grundbuchamt.

Die Teilungserklärung legt genau fest, was zum → Sondereigentum und was zum → Gemeinschaftseigentum zählt. Zum Sondereigentum, dem alleinigen Eigentum, gehören neben der eigenen Wohnung oft auch weitere Flächen wie beispielsweise ein Kellerraum.

So weit so gut. Bis sich die Bedürfnisse und Lebenssituationen der vier Paare verändern – und ihre Interessenskonflikte zu ernsthaften Streitigkeiten ausarten.

Wem gehört tatsächlich was? Und wer darf was nutzen?

Beispiel: Bauliche Veränderungen

Kemal beginnt das Dach auszubauen, ohne vorher mit den anderen darüber zu sprechen. Und die sind sauer. Sie finden, dass die neue Gaube überhaupt nicht zum Stil ihrer schönen Gründerzeitvilla passt. Doch Kemal beharrt darauf, dass er und Kathrin mit ihrer Dachwohnung machen könnten, was sie wollen. Doch das stimmt nur zum Teil. Selbstverständlich ist ihre Wohnung das ihnen zugeschriebene Sondereigentum. Das Dach aber (und nicht nur das) gehört tatsächlich allen! Kemal muss es also wieder in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzen, so der mehrheitliche Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle für den Erhalt des Gebäudes erforderlichen baulichen Teile. Dazu zählen unter anderem die Außenwände, sämtliche tragenden Wände sowie Fenster und Wohnungstüren. Bauliche Veränderungen an diesen Teilen dürfen daher nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden.

Beispiel: Gartennutzung

Auch der Garten wird zum Zankapfel. Naomi und Nils haben Zwillinge bekommen und beanspruchen nun ein Viertel des Gartens für sich und ihre Kinder. Der gehöre aber komplett zur Souterrainwohnung, verteidigen Finn und Fabian ihr inzwischen liebevoll gestaltetes „grünes Wohnzimmer“. Doch die jungen Eltern bestehen darauf, dass ein Garten grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sei – per Gesetz! Finn schaltet eine Rechtsanwältin ein und erfährt, dass dies zum Zeitpunkt des gemeinsamen Hauskaufs tatsächlich noch so geregelt war. Allerdings stellt die Juristin auch fest, dass Finn und Fabian seinerzeit das (alleinige) → Sondernutzungsrecht für den Garten zugesprochen wurde.

Sondernutzungsrechte können für Gemeinschaftsflächen wie Garten, Terrasse oder Stellplatz im Grundbuch eingetragen werden. Diese gehören dann zwar noch der Gemeinschaft, nutzen dürfen sie jedoch allein die dazu berechtigten Miteigentümer|innen. Lediglich bei baulichen Veränderungen muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 können gemäß → §3 Abs.2 WEG auch Außenanlagen wie Garten und Terrasse als Sondereigentum ausgewiesen werden.  

Wer zahlt wofür?

Eigene Kosten und Gemeinschaftskosten

Silvas Lebenspartner ist vor einem Jahr ausgezogen. Damit hat sich Ihre finanzielle Situation grundlegend geändert. Zum Glück musste sie Sebastian nicht auszahlen, die Wohnung gehört ihr allein. Die laufenden Kosten dafür kann sie auch gerade noch allein tragen. Aber die Renovierung ihres Bades wird sie sich erst einmal abschminken müssen. Wenn nur die monatliche Reparaturrücklage fürs gesamte Haus nicht so hoch wäre!

Gemeinschaftskosten. Alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden auf die Miteigentümer|innen umgelegt. Zu welchen Anteilen dies geschieht, zum Beispiel nach Wohnungsgröße, legt die Gemeinschaft in der Teilungserklärung fest. Der monatliche Beitrag, das Hausgeld, enthält neben den laufenden Kosten auch Rücklagen zur Instandhaltung der Immobilie.

Um die monatliche Reparaturrücklage zu reduzieren, braucht es einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümervollversammlung. Das weiß Silva als offizielle Hausverwalterin nur zu genau. Da wird sie also auf der nächsten Jahresversammlung einiges an Überzeugungsarbeit leisten müssen…

Eigentümerversammlung

Wer kümmert sich ums große Ganze?

Was Silva jedoch am meisten wurmt: Sie hat sich von Anfang an – freiwillig! – um die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums gekümmert. Eine Aufgabe, die ihr die anderen nie wirklich gedankt haben. Und dann bekommt sie auch noch Ärger von einer Handwerksfirma.  Wegen eines kurzfristig stornierten Auftrags, den sie vorab nicht mit den anderen abgesprochen hatte. Für die bereits erbrachten Vorleistungen der Firma muss Silva nun womöglich privat aufkommen.

Hausverwaltung – selbst oder extern?

Jede Eigentümergemeinschaft ist per Gesetz verpflichtet, eine Verwaltung einzusetzen, die sich unter anderem um die Abrechnungen, den Jahreswirtschaftsplan und anfallende Reparaturen kümmert.

Eine Eigentümergemeinschaft kann sich selbst verwalten oder eine externe Hausverwaltung beauftragen. Letzteres ist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Deshalb organisieren viele kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst und übertragen diese an eine Person aus der Gemeinschaft, die sie nach außen vertritt. Sei es als Ehrenamt oder gegen Aufwandsentschädigung.

Selbst verwaltet nur über internen Verwaltervertrag!

Auch wenn man sich (anfangs) noch so gut versteht, sollte solch eine verantwortungsvolle Tätigkeit immer in einem Verwaltervertrag festgehalten werden. Vor allem die Aufgaben, Rechte und Vollmachten, aber auch Vertragsdauer, Kündigungsfrist und die Höhe einer eventuellen Aufwandsentschädigung gehören zu den wichtigsten Regelungen.

Je genauer die Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung geregelt sind, desto mehr Streit lässt sich von vorne herein vermeiden!

Verwaltung und Haftung

Haftung für die Verwaltungstätigkeit

Wer die Verwaltung einer Immobilie übernimmt, muss sich darüber im Klaren sein, dass man für sein Tun oder Unterlassen geradestehen muss, wenn daraus ein Schaden entsteht. Diese Haftung ist nicht begrenzt und erstreckt sich auf das gesamte private Vermögen! Über den Verwaltervertrag lässt sich solch eine Haftung zumindest für die einfache Fahrlässigkeit ausschließen. Darunter versteht man, dass jemand die erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§276 II BGB). Die Haftungsbegrenzung gilt dagegen nicht für grobe Fahrlässigkeit oder gar den Vorsatz! Für professionelle, externe Verwaltungen gilt ein solcher Ausschluss nicht.

Was für Schäden sind denkbar?

Die Verwaltung ist dafür zuständig, alle notwendigen Versicherungen für das Objekt abzuschließen, für einen ausreichenden Versicherungsschutz zu sorgen und die Prämien rechtzeitig zu entrichten. Gibt es eine Lücke im Versicherungsschutz oder ist der Versicherungsschutz wegen Nichtzahlung der Prämie entfallen, dann haftet unter Umständen die Verwaltung.

Im Schadenfall hat die Verwaltung dafür Sorge zu tragen, dass der Schaden zügig beseitigt wird, damit nicht noch ein größerer Schaden entsteht. Sie muss dafür sorgen, dass Gebäudeschäden rechtzeitig behoben und Instandhaltungsarbeiten ordnungsgemäß erledigt werden. Zudem muss sie das Gemeinschaftseigentum regelmäßig auf seinen Zustand hin kontrollieren. Anderenfalls kann die Wohngebäudeversicherung im Falle eines Schadens die Übernahme der Kosten verweigern.

Bei An-, Um- und Erweiterungsbauten hat die Verwaltung zu prüfen, ob die behördlichen Genehmigungen vorliegen und gegebenenfalls Schritte einzuleiten sind, wenn dadurch der Eigentümergemeinschaft ein Schaden entstehen kann.

Abrechnungsfehler bei den Gemeinschaftskosten können ebenso zu Forderungen führen wie die Zweckentfremdung von Geldern, eine mangelhafte Buchhaltung oder eine Überschreitung der im Verwaltervertrag festgelegten Kompetenzen.

Zudem muss die Verwaltung Steuern und Abgaben fristgerecht entrichten, gegebenenfalls Einsprüche rechtzeitig einzureichen und Fristen einhalten.

Die Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung

Wer gewerblich Immobilien verwaltet, muss nach § 34 c der Gewerbeordnung eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließen. Sie dient dem Schutz der Eigentümer vor finanziellen Schäden, wenn die Verwaltung ihren Aufgaben und Pflichten nicht nachkommt oder schlicht einen Fehler macht. Für eine Selbstverwaltung durch eine Person aus der Eigentümergemeinschaft gilt das zwar nicht. Grundsätzlich ist der Abschluss einer solchen Versicherung aber zu empfehlen und sollte auch im Verwaltervertrag geregelt sein. Zudem hat sie den Vorteil, dass auf einen Haftungsausschluss bei einfacher Fahrlässigkeit verzichtet werden kann und somit ein Streit um Fahrlässigkeit oder grobe Fahrlässigkeit entfällt.

Vorteile für beide Seiten

Wie jede Haftpflicht- ist auch die Vermögensschadenhaftpflicht gut für beide Seiten. Die Verwaltung ist vor finanziellen Ansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft oder Dritte geschützt, da die Versicherung im Schadenfall für die Kosten aufkommt. Die Geschädigten sind geschützt, weil im Schadenfall nicht die  Verwaltung mit ihrem eventuell nicht ausreichend vorhandenem Privatvermögen aufzukommen hat.

Zudem prüft die Versicherung grundsätzlich, ob ein Anspruch der Höhe und der Sache nach berechtigt ist und schützt im Zweifel die Verwaltung vor unberechtigten Ansprüchen.

Die Kosten der Versicherung werden auf die Eigentümergemeinschaft zu gleichen Teilen umgelegt.

Gut vorbereitet Zwist und Ärger vermeiden

Teilungserklärung, Eigentümerversammlung, Hausgeld sind nur einige der Punkte, über die eine (künftige) Eigentümergemeinschaft Bescheid wissen sollte. Einen guten Überblick sowie Informationen darüber, was man schon im Vorfeld regeln kann und sollte, gibt es unter anderem auf der Website von  → wohnen im eigentum. die wohneigentümer e.v.

Bei Versicherungsfragen stehen wir Eigentümergemeinschaften und Verwalter|innen klärend gerne zur Seite. Erste Informationen haben wir hier bereitgestellt:

→ Versicherungen rund ums Haus
→ Vermögensschadenhaftpflicht